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Preguntas frecuentes

En esta sección encontrará una selección de las preguntas más frecuentes. Si tiene alguna otra duda puede consultarnos a través de nuestra sección de contacto.

Siempre que tengamos intención de comprar una vivienda, hay cierta documentación imprescindible y necesaria que tendremos que conseguir para la compra-venta de inmuebles:

  • Información registral de la propiedad.
  • El justificante o comprobante de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  • El certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto bueno" del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad (en caso contrario, la comunidad puede exigir su importe hasta cierto límite al comprador, sin perjuicio de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió).
  • La cédula de habitabilidad de la vivienda. Este documento vendría a ser el carnet de identidad del inmueble.

En España la forma que debe adoptar un contrato de compraventa de un inmueble es libre. La escritura pública ante notario no es por tanto imprescindible. No obstante, la trascendencia de este tipo de contratos hace que cualquiera de las partes pueda exigir, con arreglo a los artículos 1279 y 1280 del Código Civil, el otorgamiento de la escritura pública. De hecho, la inmensa mayoría de compraventas de viviendas se hacen en forma notarial. Es absolutamente recomendable utilizar la escritura ante notario para hacer la compra.

En la práctica lo que se suele hacer es realizar la compraventa a través de un contrato privado, que ya tiene efectos obligatorios y que, como vimos, es perfectamente legal aunque no tenga las ventajas de las escrituras públicas y posteriormente se suele acudir al notario y, al firmar la escritura pública, se produce una "renovación del contrato" con lo cual la escritura termina prevaleciendo sobre el contrato privado. Normalmente es en ese momento cuando se entrega la totalidad del dinero pendiente de pago.

Si el contrato privado de compra-venta se firma entre particulares es interesante recordar que no hay especiales obligaciones por lo que debemos intentar que la redacción de las distintas cláusulas sea equitativa. Es muy aconsejable que se incluya una cláusula que establezca que los gastos se harán según ley, al objeto de dejar claro quien debe pagar cada concepto.

Si se incluye la cláusula "según Ley" el vendedor pagará los gastos de cancelación de las cargas pendientes, la plusvalía y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que el comprador pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y, según proceda, el IVA o el impuesto de transmisiones patrimoniales. No obstante, si la compra es entre particulares, se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos.

Los gastos de la compraventa de inmuebles se reparten entre el vendedor y el comprador. El reparto más normal y usual de los gastos que se generan en una compraventa es el siguiente:

Gastos a cargo del vendedor del inmueble:

  • Los derivados de la cancelación del crédito hipotecario, si lo hubiera.
  • El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía municipal.
  • Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario.
  • Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar el comprador.

Gastos a cargo del comprador del inmueble:

  • El precio de compra de la vivienda.
  • Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si la hay.
  • El IVA, si se trata de una obra nueva (actualmente el 10%), excepto en viviendas de protección oficial (actualmente, el 4%), o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (en Cataluña es del 8%).
  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados (actualmente, el 1%. En las viviendas protegidas es del 0,1%).
  • La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa.
  • Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero.
  • Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
  • Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
  • El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros.

Una vez que haya firmado la escritura de compraventa se debe tener cuidado de hacer las siguientes comprobaciones y gestiones:

  • Compruebe que fueron abonados los impuestos y aranceles correspondientes. En la mayoría de los casos una gestoría es la que se encarga de gestionar el abono de los impuestos y aranceles que deben percibir administraciones públicas, notarios y registradores. No obstante puede hacerlo usted mismo, aunque si existe una hipoteca lo normal es que la entidad financiera le exija que estas operaciones y pagos se hagan a través de una empresa para asegurarse de que se realizan correctamente, por lo que en este caso no tendrá porqué preocuparse.
  • Comprobar que recibe las escrituras. Aunque tardará meses en hacerlo, finalmente debe quedarse con la escritura de compraventa. Si se hizo hipoteca, también debe quedarse con copia de la escritura correspondiente.
  • Comprobar que se hizo la inscripción en el Registro de la Propiedad. Dicha comprobación se hace al objeto de asegurarnos de que obtendremos la máxima protección que nos da el registro.
  • Comprobar que en el Catastro quedó reflejo de la nueva titularidad. El cambio en la propiedad de la vivienda debe ser comunicada al Catastro al objeto de que los datos del nuevo propietario consten en él. Hay que comprobar que esta comunicación se efectúa ya que los datos del catastro se utilizan para el liquidar el impuesto de bienes inmuebles y en caso de no comunicar el cambio en la propiedad dicho impuesto continuará siendo remitido al anterior propietario.
  • Comunidad de Propietarios. Identifíquese como nuevo propietario, facilite su domicilio para cualquier notificación y pacte la forma de pago de los gastos que desde ahora deba hacer.
  • Notificación del cambio a las empresas suministradoras. No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la vivienda (gas, luz, teléfono, etc...).