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Dans cette section vous trouverez une sélection des questions les plus fréquentes. Si vous avez encore des doutes, veuillez nous consulter via notre section de contact.

Lorsque nous avons l’intention d’acheter un logement, il existe une liste de documents indispensables et nécessaires à réunir pour l’achat de biens immobiliers:

  • Information registre de la propriété.
  • Le justificatif ou reçu de paiement de la dernière annualité de l’Impôt sur les Biens Immobiliers.
  • Le certificat du secrétaire de la copropriété avec l’approbation du président accréditant que le vendeur se trouve à jour dans le paiement des frais de communauté (dans le cas contraire, la communauté peut exiger son montant à l’acquéreur jusqu’à une certaine limite et sans préjudice de son droit ultérieur de déposer une réclamation contre le vendeur).
  • Le certificat d’habitabilité du logement. Ce document correspond à la carte d’identité du bien immobilier.

En Espagne, la forme qu’un contrat de vente d’un bien immobilier doit adopter est libre. L’acte public devant notaire n’est donc pas indispensable. Cependant, l’importance de ce type de contrat permet à chacune des parties d’exiger l’écriture de l’acte public, conformément aux articles 1279 et 1280 du Code Civil. Dans les faits, la grande majorité des ventes de logements sont réalisées devant un notaire. Il est fortement conseillé d’utiliser l’acte devant notaire pour l’achat.

Dans la pratique, la vente est habituellement réalisée grâce à un contrat privé qui détient les effets obligatoires et qui, comme nous l’avons vu, est parfaitement légal bien qu’il ne dispose pas des avantages assurés par les actes publics. Par la suite, on recourt à un notaire et au moment de la signature de l’acte public une « rénovation du contrat » se produit permettant à l’acte de prévaloir sur le contrat privé. C’est généralement à ce moment-là que la totalité de l’argent en attente de paiement est remis.

Si le contrat privé de vente est signé entre des particuliers, il est intéressant de rappeler qu’il n’existe pas d’obligations spéciales, c’est pourquoi nous devons faire en sorte que la rédaction des différentes clauses soit équitable. Il est fortement conseillé d’inclure une clause établissant que les frais seront définis selon la loi, dans le but de déterminer clairement qui doit payer chacun des concepts.

Si la clause « selon la Loi » est incluse, le vendeur paiera les frais d’annulation des charges en attente, la plus-value et la majorité de l’acte (le modèle ou l’original), et l’acquéreur paiera l’autre part de l’acte (copies), les frais d’inscription au registre et, selon le procédé, la TVA ou l’impôt sur les transmissions patrimoniales. Cependant, si l’achat est réalisé entre particuliers, la répartition des frais peut être convenue de n’importe quelle façon.

Les frais liés à la vente de biens immobiliers sont répartis entre le vendeur et l’acquéreur. La répartition la plus normale et la plus commune des frais générés par une vente est la suivante:

Frais à la charge du vendeur du bien immobilier:

  • Les dérivés de l’annulation du crédit hypothécaire, le cas échéant.
  • L’impôt sur la hausse de la valeur du terrain ou la plus-value municipale.
  • Les dérivés de l’intervention d’un agent immobilier.
  • Les dérivés de l’obtention des documents que l’acquéreur doit délivrer.

Frais à la charge de l’acquéreur du bien immobilier

  • Le prix de l’achat du logement.
  • Les frais de l’inscription du crédit hypothécaire, le cas échéant.
  • La TVA, s’il s’agit d’un logement neuf (actuellement à 10 %), excepté sur des logements de protection officielle (actuellement à 4 %), ou l’impôt sur les transmissions patrimoniales s’il s’agit du rachat d’un logement (en Catalogne il est à 8 %).
  • L’impôt sur les actes juridiques documentés (actuellement à 1%. Sur les logements protégés il est à 0,1%).
  • Les honoraires du notaire devant lequel l’acte public de vente est signé.
  • Les frais de l’inscription au Registre de la Propriété et les frais de cette gestion si elle est réalisée par un tiers.
  • En cas de demande de prêt hypothécaire, les frais de l’ouverture du prêt.
  • Les frais de l’inscription et/ou du changement du titulaire des services de distribution d’eau, d’électricité, de gaz, etc.
  • L’assurance, au minimum sur les risques qui dérivent de causes fortuites, de force majeure et de dommages à des tiers.

Une fois que vous avez signé l’acte de vente, il vous faut réaliser les vérifications et gestions suivantes:

Vérifier que les impôts et les taxes correspondants ont été payés. Dans la plupart des cas, c’est un cabinet de gestion qui se charge de réaliser le paiement des impôts et des taxes que les administrations publiques, les notaires et les officiers de registre doivent percevoir. Cependant vous pouvez le faire vous-même, bien que dans le cas où il existe une hypothèque, l’entité financière exige habituellement que ces opérations et paiements soient gérés par une entreprise afin de s’assurer qu’ils soient réalisés correctement, dans ce cas vous n’aurez donc pas à vous en occuper.

Vérifier que vous recevez les actes. Bien que cela puisse prendre plusieurs mois, vous devez finalement être en possession de l’acte de vente. Si une hypothèque a été créée, vous devez disposer d’une copie de l’inscription correspondante.

Vérifier que l’inscription au Registre de la Propriété a été faite. Cette vérification se fait dans le but de s’assurer que nous obtiendrons la protection maximale conférée par le registre.

Vérifier que le nouveau propriétaire est inscrit auprès du Cadastre. Le changement de propriétaire du logement doit être communiqué au Cadastre afin que les données du nouveau propriétaire y apparaissent. Il est important de vérifier que cette communication soit effectuée car les données du cadastre sont utilisées pour le paiement de l’impôt sur les biens immobiliers et si le changement de propriétaire n’est pas indiqué, cet impôt continuera à être remis à l’ancien propriétaire.

Copropriété. Présentez-vous en tant que nouveau propriétaire, communiquez votre domicile pour toute notification et convenez du mode de paiement des frais auxquels vous devez désormais participer.

Notification du changement auprès des entreprises de service de distribution. N’oubliez pas de mettre à votre nom les services qui affectent le logement (gaz, eau, téléphone, etc…).